Mega distributiecentra: welke factoren spelen mee bij het vinden van de perfecte locatie

Mega distributiecentra: welke factoren spelen mee bij het vinden van de perfecte locatie

De laatste jaren is er een wildgroei aan mega distributiecentra.

In dit artikel kom je er achter: waar de meeste XXL-distributiecentra staan, waar je op moet letten bij de keuze van een locatie van een distributiecentrum en waar Nederland staat in vergelijking met de rest van de wereld. Spoiler er zijn maar drie dc’s groter en nee het is niet die van Amazon.

Waar staan de meeste distributiecentra?

Niet alleen in Nederland maar ook in Duitsland en België wordt er flink veel logistiek vastgoed gebouwd. Tussen 2013 en 2019 zijn er in deze drie landen gezamenlijk 424 dc’s bijgebouwd die groter zijn dan 40.000 m2. 

Duitsland is van deze drie landen koploper met 285, gevolgd door Nederland met 98 en als laatste België met 41. 

Met name in het zuiden van Nederland is erg geliefd om mega dc’s te bouwen. Brabant gaat hiermee aan kop met 34, gevolgd door Limburg (21) en Zuid-Holland (20). 

De reden dat er juist in Brabant zoveel wordt gebouwd is simpel. De ligging is perfect. Het ligt tussen Rotterdam en Antwerpen in waardoor de goederenstroom vanuit de havens gemakkelijk het DC kunnen bereiken. Daarnaast is de ligging ideaal om de dichtbevolkte randstad te voorzien van goederen. Als laatste is het natuurlijk ook prettig om niet alleen nabij de randstad te zitten maar ook vlakbij België waardoor je twee markten vanuit een mega DC kunt bedienen. 

Dit geldt ook in mindere maten voor Limburg en Zuid-Holland. 

In de andere provincies in Nederland zijn een stuk minder geliefd. Zo zijn er maar 6 mega dc’s in Noord-Holland te vinden en hebben Groningen en Drenthe er allebei geen. 

mega distributiecentrum

Waarom is de bouw van mega distributiecentra zo populair?

Er zijn vier redenen te onderscheiden waarom juist de mega dc’s de afgelopen vijf jaar zo’n vlucht hebben gemaakt. 

  1. de bloeiende pre-corona economie. 
  2. de groei van e-commerce
  3. de groeiende wereldhandel
  4. de lage rente

Bloeiende pre-corona economie

De economische groei van voor de corona crisis was enorm. Waarbij het BNP in Nederland nagenoeg ieder jaar groeide met 1 tot 3 procent van 2009 tot en met 2019. Hierdoor nam het consumentenvertrouwen in deze jaren ook toenam. 

Groei e commerce

Al jaren groeit het aantal online aankopen in Nederland met dubbele cijfers. En door het coronavirus is dit nog harder gegroeid dan in de jaren daarvoor. Zo is het groeicijfer in het tweede kwartaal van 2020 alleen al 45% hoger dan hetzelfde kwartaal in 2019. Dit heeft een enorme impact op de logistiek. De pakketjes dienen toch van a naar b te worden vervoerd. Door de groei van e commerce is er meer vraag naar grotere distributiecentra. Dit heeft ermee te maken de voorraden meegroeien met de vraag. 

Groei wereldhandel

Deze groei is niet alleen in Nederland te zien. De gehele wereld vindt zich in een hoogconjunctuur. Door de hoge koopkracht van de consument, het vertrouwen in de economie en het gemak om producten te bestellen vanuit het buitenland heeft de wereldhandel een vlucht genomen. 

Lage rente 

Als laatste is daar de lage rente stand. Hierdoor is het aantrekkelijk om geld te lenen en te investeren onroerend goed zoals een mega dc. Dit wordt dan ook massaal gedaan. 

De grootste beleggers in logistiek onroerend goed naar vierkante meters zijn: 

InvesteerdersTotaal geïnvesteerd
Prologis2.285.080
WDP2.051.055
Delin capital asset management668.125
Savills investment management  605.485
ProDelta536.195
Gramercy Property Trust  478.630
Goodman European Logistics Fund469.140
CBRE Global Investors461.615
Nuveen   390.405
Hines  389.640

De Nederlandse logistieke vastgoedmarkt is zo aantrekkelijk voor investeerders dat de Nederlandse investeerder bijna volledig buitenspel wordt gezet. momenteel is 95% van de investeringen in logistiek vastgoed gefinancierd met geld uit de Verenigde Staten, Duitsland, Groot Brittannië, en België. 

In 2020 bedroeg het bedrag dat in logistiek vastgoed in Nederland werd geïnvesteerd 2,6 miljard. Om context te geven aan dit bedrag en hoe veel het daadwerkelijk is. In de afgelopen 20 jaar werd er in totaal 16,4 euro geïnvesteerd in Nederlandse distributiecentra.

Een extra reden waarom er zoveel XXL-distributiecentra worden gebouwd is omdat er nog geen tweedehands zijn, en deze op maat worden gebouwd. Daarnaast kunnen de meeste dc’s meerdere bedrijven bedienen. 

Al deze factoren hebben ertoe bijgedragen dat de mega dc’s als paddenstoelen uit de grond werden gestampt de laatste jaren. 

Welke factoren spelen mee als er wordt gezocht naar een locatie voor een distributiecentra?

Voor het kiezen van een geschikte locatie voor het bouwen van een xxl dc zijn een aantal factoren waarmee rekening dient te worden gehouden. Denk hierbij aan institutionele factoren, de aanwezigheid van arbeidskrachten en de afstand tot de afzetmarkt. 

Institutionele factoren 

Sommige gemeenten hebben een speciaal bestemmingsplan waarin zij de wens uitspreken voor het vestigen van een distributiecentrum. Maar vergis je niet. Niet alle gemeenten zijn hier gelijk in. Op papier kunnen gemeenten heel graag een distributiecentrum willen hebben maar kunnen bij de bouw toch moeilijk doen. Denk hierbij aan hoe gemakkelijk een ambtenaar een bouwvergunning afgeeft, of op andere manier het proces kan versnellen of ontregelen. 

Het is dus een goed idee om hierop door te vragen zodat je een gewogen beslissing kunt nemen over de motivatie en bereidheid bij de gemeenten. 

Locatie van het distributiecentrum

Bij het vinden van geschikte locaties voor een dc zijn er meerdere factoren van belang. Dit zijn nabijheid, bereikbaarheid en resources. 

De nabijheid wordt bepaald door de afstand tot de afzetmarkt, afstand van de dc tot de productielocaties van het bedrijf, en hoe groot de afstand is van de dc tot de leveranciers. 

Hoe makkelijk is het DC te bereiken

Hierbij gaat het er niet alleen om hoe goed het DC te bereiken is voor in en uitgaand goederen vervoer. De bereikbaarheid wordt gekwantificeerd door de afstand te berekenen tot toegangspoorten, zoals: havens, vliegvelden en spoorterminals.  

De bereikbaarheid heeft daarnaast ook nog een menselijk aspect. Hoe makkelijk is het voor werknemers om het dc te bereiken. Zijn er mogelijkheden voor werknemers om met het ov, de fiets en met de auto te komen. 

Onder resources wordt verstaan de hoeveelheid beschikbare arbeidskrachten die rondom het DC wonen. Maar ook de beschikbaarheid en de prijs van de grond om mogelijk uit te breiden.  

mega distributiecentrum

Zijn er voldoende arbeidskrachten in de omgeving van het distributiecentrum

Een van de meest belangrijke factoren voor de keuze waar een DC moet worden gebouwd is of er voldoende arbeidskrachten aanwezig zijn. Zijn er voldoende arbeidskrachten en stille reserves op korte en lange termijn. Andere factoren waar naar gekeken kan worden om te bepalen of een locatie voldoende arbeidscapaciteit heeft, zijn: de krimp-/groeicijfers van de regio, de mate van concurrentie met andere distributiecentra, en of er in de nabije toekomst nieuwe woonwijken worden gebouwd in de omgeving.  

Waar staat het grootste distributie centrum van Nederland?

Nu er zoveel XXL-distributiecentra zijn, ben je vast benieuwd waar de grootste staat. Het criteria dat een mega dc minimaal 40.000 vierkante meter moet beslaan zegt natuurlijk niks over de daadwerkelijke grote van deze distributiecentra. Daarom hebben wij deze voor jou op een rijtje gezet.

Maar de grootste staat in Sittard-Geleen. Het distributiecentrum van Leeyen vastgoed kent 148.000 vierkante meter.

Andere giganten zijn het distributiecentrum van Bol.com met 135.000 m2, en Zalando met 140.000 m2 en het in 2022 op te leveren complex van DHG met 135.000 m2.

Ook op wereld niveau doen de warehouses van Nederland niet onder. Zo is het distributiecentrum van Amazon maar 117.448 vierkante meter.

Er zijn maar drie grotere dc’s te vinden in de wereld, deze zijn van: Target in Washington met 244.000 m2, John Deere in Illinois met 246.000 m2, en Boeing met 400.000 m2.

Tegengeluiden

Toch zijn er geluiden dat mega distributiecentra zijn langste tijd gehad hebben. Vooral in de Food industrie is het een trend om meerdere kleine dc’s te hebben vlakbij de grote steden. Dit heeft ermee te maken dat de steden steeds veeleisender zijn hoe goederen de stad inkomen. Het wordt dan aantrekkelijker om kleine dc’s vlakbij de stad te hebben, om op die manier efficiënter goederen de stad in te krijgen. 

De bank signaleert ook dat gemeente minder gemakkelijk vergunningen geven aan deze mega dc’s. Met als reden de verdozing van het landschap. 

Vrijblijvend sparren
Heb jij een onvervulde vacature voor een logistiek professional binnen jouw organisatie? Neem dan geheel vrijblijvend contact op. Bel naar 088 500 0700 of mail naar: roel@coulant.nl

Lees hier meer over de werkwijze van Coulant of wat wij voor je kunnen betekenen als kandidaat of opdrachtgever.

WhatsApp ons